Compra colectiva de campo serrano dividida en 10 participaciones de ~US$ 14.500 —entre amigos, familia y conocidos—. No son 10 personas obligatorias: un socio puede tomar más de una participación (1 o 2 lo más habitual). Primer loteo de 10 lotes de ½ ha con SUM en su propia hectárea; el resto queda como reserva común para desarrollos futuros.
La tierra serrana multiplica su valor cuando pasa de campo crudo a lote con servicios. Ese salto —mensura, calle, agua, energía— es caro para un comprador solo, pero accesible para diez. La jugada: comprar campo al precio de hectárea, lotear una fracción chica para que cada socio tenga su lote hoy, y dejar el resto indiviso como opción a futuro: más loteos, hotel, glamping, viñedo o simple apreciación.
A 50 km de la Capital, 11 km de Anisacate. Escritura y plano. «Se escuchan ofertas».
→ Ver publicaciónEs la vara de referencia, no el objetivo: con 47 ha más que duplica el presupuesto de tierra (US$ 200k contra ≤US$ 80k objetivo).
Lo que valida: existe campo escriturado, al lado de un dique, a 50 km de la Capital, a ~US$ 4.000/ha — con acceso amplio del pueblo al lago. Buscamos la mitad de esa escala o menos, en la misma micro-zona.
| Comparable | Superficie · agua · detalle | USD / ha |
|---|---|---|
| Ascochinga · Rodeo del Pinto ★ en presupuesto | 32,8 ha · costa de arroyo · US$ 70k total — hallado por el scraper (ZonaProp), score 75 | 2.134 |
| José de la Quintana ≈ techo | 47 ha · a 1 min del Dique La Quintana · US$ 200k — el comparable original (ML / Agroads) | 4.270 |
| El Durazno (Calamuchita) | 20 ha · dueño directo · sobre el límite de la hora — Agroads | 5.500 |
| La Serranita · costa río | 30 ha · 700 m de costa al río Anisacate · US$ 300k — zona exacta, pero el agua se paga (icasas) | 10.000 |
| Anisacate (desarrollo) | fracción con aptitud de desarrollo — Agroads | 18.000 |
| Alta Gracia (pegado al pueblo) | campo 5 ha urbanizable — el techo del gradiente | 33.000 |
La lectura (actualizada con el scraper): en el mismo radio hay un gradiente de ~15× según superficie, agua y cercanía al pueblo. Dos hallazgos clave: (1) campo grande a nuestro precio existe — el scraper encontró 32,8 ha con arroyo a US$ 2.134/ha en Ascochinga, muy por debajo del techo; (2) en la micro-zona core, el agua premium se paga — 30 ha con 700 m de río en La Serranita piden US$ 10.000/ha (2,5× el techo). Conclusión operativa: para entrar a ≤US$ 4.000/ha conviene campo cerca del agua, no frente al agua (como el de José de la Quintana, junto al dique pero sin costa), o ampliar levemente el radio (Ascochinga lo prueba). El lote de ½ ha de cada socio vale más que los US$ 13.000 de la participación — la reserva y el SUM vienen, a precio de mercado, gratis.
Plan lean de entrada (etapa 1). Cada ítem está investigado con precios reales 2026 — tocá desglose en cada fila para ver el detalle, los sub-ítems y el rango realista completo (a veces por encima del lean).
| Partida | Detalle | USD |
|---|---|---|
| Tierra | ~20 ha · objetivo ≤ US$ 4.000/ha · realista en zona core con agua: 4.500–6.000/ha | ≤ 80.000 |
| Escrituración | Escribano + sellos + registro + certificados (+ inmobiliaria si la hay) · ~2% trato directo, ~6% con comisión | 5.000 |
| Infraestructura | Lean etapa 1: pozo compartido + agua al SUM + calle interna + energía. Servicio completo a 10 lotes + alambrado: ver desglose | 25.000 |
| SUM (etapa 1) | En su hectárea: casa prefabricada + garita + pileta de fibra + quincho — combo económico | 20.000 |
| Maquinaria · miniexcavadora | 1–2 t importada de China, compartida. Compensa ~US$ 4–7k de obra (calle, zanjeo, hoyado) y es revendible | 4.500 |
| Mejoras / contingencia | Alambrado perimetral, portón, forestación e imprevistos (15–20%) | 10.000 |
| Total | 10 participaciones de US$ 14.450 (un socio puede tomar más de una) | 144.500 |
2 dormitorios llave en mano: US$ 9.600–24.000 según equipamiento. Modelos básicos desde US$ 15.000; los económicos arrancan en US$ 85/m². Córdoba tiene buena logística de fábricas.
+ Una básica de ~US$ 12–14k deja margen en el presupuesto SUMModelo 6×3 m con filtro, bomba y traslado en Córdoba: ARS 3,5–5 M ≈ US$ 2.500–4.000. Se instala en 2–3 días; acá están las fábricas.
− Suelo rocoso serrano puede duplicar la mano de obra de excavaciónEn sierra el agua aparece a 30–80 m; equipo DTH a ~US$ 100/m → pozo típico de 60 m: US$ 6.000–10.000 + bomba (US$ 400–1.200) + estudio geoeléctrico (~US$ 500) + permisos.
− El ítem más pesado del presupuesto de loteo: priorizar campos con agua resuelta o red comunalVerificación SUM (US$ 20k): prefab básica ~13k + garita ~1,5k + pileta ~4k ≈ US$ 18,5k — cierra. Infraestructura (US$ 13k): pozo ~10k con bomba + calle y energía ~3k — justo. Dos palancas: campo con agua resuelta (libera ~10k) o trato directo sin inmobiliaria (escrituración baja a ~3,5k).
La micro-zona elegida: Dique La Quintana, río Anisacate y acceso por la autovía RP-5. El comparable de la sección 02 está en el corazón de esta franja.
Mismo valle y río, más cerca de la Capital. Más oferta y loteos probados, pero más competencia y precios por hectárea más tensos.
Dique Los Molinos y turismo todo el año — ideal para hotel/glamping. Pero a 70+ km está al límite de la hora: sólo entra hasta Potrero de Garay.
Plan B si Paravachasca no da el precio. Sin dique grande y con el agua como cuello de botella histórico — pelea contra las dos condiciones duras.
Investigado con 3 líneas en paralelo (VI-2026). Resultado: hay un camino privado y barato que evita el loteo formal por completo — el condominio con reglamento de uso exclusivo. El loteo queda como opción futura, sólo si algún día se vende a terceros.
Una sola escritura, 1/10 cada uno, reglamento y pacto de indivisión en el mismo acto. Costo: sólo gastos de escrituración (~4–6% del valor con impuestos). Sin entidad, sin contador, sin costos anuales.
+ El más barato y rápido; precedente real: Cohousing Amanecer (Gaia, 9 ha) migró a este esquema − Cuota embargable por deudas personales; mitigar con preferencia de compra + adhesión obligatoria de herederosFiduciante = beneficiario (los 10): no tributa Ganancias como sujeto separado. Armado ~US$ 2.500–3.500 + contador anual US$ 400–1.000.
+ Patrimonio separado: blinda el campo de las deudas personales de cada socio − Costo recurrente; si fiduciante ≠ beneficiario pasa a tributar 35%PH especial (art. 2073) con loteo aprobado, o SAS societaria. La SAS cuesta US$ 2.000–5.000/año en contabilidad para un bien sin renta.
+ Único camino si la etapa 2 vende lotes a terceros − Descartado para hoy: caro, lento, innecesario mientras todo quede entre los 10Objetivo: asado de inauguración en el mes 12 con SUM y pileta funcionando. La clave: el SUM y la pileta no esperan al loteo — van sobre la hectárea común con permiso de obra simple, mientras la mensura corre en paralelo.
Confirmar los 10 socios y firmar el acuerdo marco: regla 1/10, aportes, decisión y salida. La búsqueda ya corre sola: el land-scraper barre ZonaProp/La Voz cada 2 h con estos criterios (≤US$ 4.000/ha, bonus micro-zona) y alerta por Telegram + Notion. Complemento manual: inmobiliarias locales y el CPI 8319.
Due diligence (sección 07) sobre 2–3 candidatos. Oferta agresiva — «se escuchan ofertas» significa 10–20% bajo precio publicado. Boleto con seña.
Escritura 1/10 + reglamento de uso exclusivo + pacto de indivisión inscripto, todo en un acto. Con la posesión: limpieza, alambrado y replanteo de la hectárea del SUM.
Agua (pozo o conexión), energía y calle interna. El croquis de sectores queda anexado al reglamento — el loteo formal sólo se tramita si la etapa 2 vende a terceros.
Con agua y luz: plateas, casa prefabricada y garita sobre la hectárea común (permiso de obra simple, no requiere loteo aprobado). Sorteo interno de lotes.
Excavación, casco, vereda y bomba. Se solapa con el final del SUM usando la misma cuadrilla.
Terminaciones, parquizado y marcado de futuras canchas. Mes 12: asado de inauguración con SUM y pileta funcionando. Queda corriendo el expediente y arranca la tesis de la reserva.
| Aporte | Momento · destino | USD por socio |
|---|---|---|
| Aporte 1 | M1 · reserva para seña | 1.000 |
| Aporte 2 | M3–M4 · escritura: tierra + impuestos + honorarios | 8.000 |
| Aporte 3 | M5 · calle, agua y energía | 2.000 |
| Aporte 4 | M7 · SUM, garita y pileta | 2.000 |
| Total año 1 | cronograma de llamados de capital | 13.000 |